Obtinerea certificatului de urbanism si a avizelor

Tema de proiectare - defineste proiectul casei (suprafete, functiuni, utilitati).
Tema este intocmita de dvs. Prin discutiile cu arhitectul se vor face modificari ce tin de estetica, functionalitati, probleme specifice terenului si vecinatatilor dvs, racordarea la utilitati, etc. Apoi, ajunsa pe masa proiectantului acesta o va finaliza intr-un proiect.
Pentru a nu avea surprize ca proiectul difera de ceea ce ati discutat cu arhitectul, cereti sa vedeti si avizati forma finala a temei.

Studiul de fezabilitate
Acest studiu cuprinde schita la scara cu o descriere a suprafetelor si cu estimarea costurilor.

Documentatia necesara obtinerii Certificatului de Urbanism
CertificatuI de Urbanism este actul emis de autoritatile administratiei publice locale prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaza regimul juridic, economic si tehnic al unui imobil, stabilite prin evidentele existente si documetatiile de urbanism aprobate.
Respectarea prevederilor specificate in Planul de Urbanism General este obligatorie.
Din certificatul de urbanism veti sti ce aveti voie si cum puteti construi.

Certificatul contine referinte despre:
- regimul de inaltime a constructiei
- pozitia viitoarei constructii ( aliniamente fata de strada,, vecini, etc)
- cota de inaltime la cornisa;
- valoarea maxima pentru ProcentuI de Ocupare - (POT) - calculat ca raport intre aria construita si aria lotului de teren (uzual, procentul de ocupare a terenului este de pana la 40% pentru zonele de locuit) ;
- valoarea maxima pentru CoeficientuI de Utilizare al Terenului calculata ca raport intre aria - construita desfasurata si aria lotului de teren;

CertificatuI de Urbanism este emis de Primarie prin Biroul de Urbanism.

Pentru obtinerea CertificatuI de Urbanism este necesar sa depuneti biroului de Urbanism din Primarie urmatoarele documente:
- proiectul
- un desen al fatadei principal si al unei ftade laterale, intocmit de architect
- actul de proprietate asupra terenului
- fisa cadastrala care trebuie sa cuprinda planul de incadrare in zona
- cerere
- taxe

Avizele din CertificatuI de Urbanism se cer pentru a obtine Autorizatia de construire a casei , care obligatorie pentru inceperea lucrarilor

Dosarul pentru obtinerea avizelor va contine:
- certificatul de Urbanism;
- schita de amplasament a terenului la scara 1:500;
- schita de amplasament a terenului la scara 1:2 000;
- schita de amplasament cu pozitia casei pe teren
- cerere

CertificatuI de urbanism poate preciza ca in vederea obtinerii autorizatiei de constructie aveti nevoie de avizele urmatoarelor societati / regii (unele din ele pot diferi de la o zona la alta):
- Oficiul de cadastru - Studiu pedologic si Certificat de scoatere a terenului din circuitui agricol (daca este in zona agricola)
- exploatare retele de apa, canal - Compania Nationala Apele Romane
- exploatare retele electrice - CEZ
- exploatare retele de gaze naturale – Compania de distributie a gazelor naturale
- salubritate;
- retele telefonice - Romtelecom
- aparararea impotriva incendiilor - Pompieri
- apararea civila - Apararea Locala Antiaeriana
- sanatatea populatiei - Directia de Sanatate Publica
- admininistatia drumurilor si podurilor
- Politia - daca terenul se afla intr-o zona speciala
- Autoritatea romana de aviatie - daca terenul se afla in proximitatea unui aeroport
- MApN, SRI - daca terenul se afla in proximitatea unui obiectiv militar
- Ministerul culturii si cultelor - daca terenul se afla pe un sit arheologic sau intr- zona de interes arheoloic
- protectia mediului - Ministerul Apelor si Protectiei Mediului

Observatie - avizul Ministerului apelor si protectiei mediului se elibereaza ultimul, deoarece pentru obtinerea acestuia sunt necesare toate celelalte avize;

In functie de ceea ce doriti sa construiti, Primaria va poate solicita si intocmirea altor documentatii cum ar fi:
- PUD - Plan de Detaliu, care trebuie sa respecte prevederile documentatiilor de urbanism anterioare,
- PUZ - Plan de Urbanism Zonal
- PUG - Plan de Urbanism General

Pentru a putea sa construiti pe un teren aflat in extravilan trebuie mai intai sa il scoateti din circuitul agricol si sa il introduceti in intravilan. Aprobarea introducerii acestuia in intravilan este data de catre Consiliul Local al localitatii, in functie de PUZ- existent.

Documentatia necesara obtinerii autorizatiei de constructie
Autorizatia de constructie este actul prin care autoritatea publica locala avizeaza solutia prezentata de solicitant (are la baza certificatul de urbanism) si certifica dreptul de inceperie a lucrarii.
Dosarul se intocmeste conform legilor 50/1991 - Legea privind autorizarea lucrarilor in constructii si 453/18.07.2001( lege care completeaza si aduce modificari legii 50/1991) si va cuprinde:
- planul de amplasare a terenului in zona (planurile cadastrale);
- certificatul de urbanism;
- toate avizele solicitate prin certificatul de urbanism;
- acte notariale (dupa caz);
- memoriu tehnic (cuprinde memoriul de arhitectura, rezistenta, instalatii);
- referatele verificatorilor de specialitate;
- referatele expertilor tehnici (dupa caz);
- actele de proprietate asupra terenului
- proiectul pentru autorizare - acesta este compus din:
a) planul de situatie (cum se amplaseaza casa in teren);
b) planul fundatiei elaborat de inginerul de rezistenta;
c) planuri de arhitectura pentru toate nivelele constructiei
d) planul de invelitoare
e) sectiune caracteristica
f) toate fatadele
g) scara de redactare pentru toate desenele este 1:10
- cererea de eliberare a autorizatiei de constructie;
- chitanta de achitare a taxei de autorizare.

Autorizatia de constructie este eliberata de Primarie - Serviciul de Urbanism din localitatea / sectorul in care se afla terenul.
Taxa de eliberare a autorizatiei de constructie reprezinta 0,5 % din valoarea constructiei stabilita pe baza declaratiei dvs. si in functie de suprafata desfasurata a constructiei.
Valoarea declarata nu va putea fi mai mica decat valoarea determinata potrivit prevederilor legale in vigoare privind impozitele si taxele locale.

Intocmirea Documentatiei pentru Detaliile de Executie (DDE)

Documentatia trebuie structurata pe specialitati, respectiv: : rezistenta, arhitectura, instalatii sanitare, instalatii termice, instalatii:gaze, instalatii electrice (inclusiv curentii slabi de la telefon, TV,cablu, sonerie, alarma, aer conditionat).
Planurile pe sectiuni si pe fatade se intocmesc la scara 1:50, urmand a redacta detaliile de executie la scara mare: 1:25, 1:20, 1:10 pentru fiecare zona, in vederea unei executii corecte.
Toate detaliile trebuie sa raspunda solicitarilor de izolare hidrofuga, termica si fonica, impuse de legile vigoare.

Alte acte necesare referitoare la executia casei :

Autorizarea organizarii de santier
Conform Legii 50/1991, orice constructie pe un teren, chiar provizorie (baraci, depozite de materiale, dormitoare muncitori), se executa cu avizul Administratiei Locale.
Pentru obtinerea acestui aviz intocmiti un dosar care sa cuprinda:
• documentatia constructiei - proiect;
• planurile de amplasare in zona;
• planul de fundatie pe nivele;
• cerere tip.
Dosarul se preda la Primaria locala si autorizatia o veti primi in aproximativ 30 zile lucratoare.

Proiectarea executiei bransamentelor la utilitati (apa, gaze, energie electrica, canalizare, telefonie)
Bransamentele la retele trebuie sa fie proiectate si executate de firme autorizate de regiile /societatile responsabile
Atentie! Firma pe care o alegeti intocmeste o documentatie si un deviz pentru intreaga. lucrare (care cuprinde proiectarea, obtinerea autorizatiilor speciale si executia). Aceasta documentatie este trimisa regiei responsabile. Regia v-o prezinta dvs., impreuna cu factura aferenta costurilor totale. Aceasta factura trebuie platita integral in avans.

Reteaua de apa potabila
Normativul SR 8591, care reglementeaza bransarea retelelor subterane, prevede ca reteaua de apa potabila sa fie amplasata la o distanta minima de 1,5 m fata de canalizare si la minim 0,9 m fata de nivelul solului. ( daca traseul de canal s-ar sparge undeva, dejectiile nu trebuie sa ajunga la conductele de apa potabila, iar daca nu s-ar respecta distanta de nivelul solului, iarna ar putea ingheta si sparge conductele de apa potabila .
Racordul la reteaua locala se face printr-un camin. In acest camin va recomandam sa va amplasati si contorul de apa (avizat de Regia apei), pentru a fi accesat mai usor de persoanele care le citesc si marcheaza consumurile.

Reteaua de gaz
Racordul la reteaua locala de gaz se face printr-un camin de gaze cu regulator. Similar cu contorul de apa, va recomandam sa amplasati –ansamblul reiser - contor de gaz la limita de proprietate sau chiar pe peretele casei, pentru a fi accesat mai usor de lucratorii regiei gazului care vin sa inregistreze consumurile.
De asemenea, pentru estetica lucrarii, executati circuitul exterior casei prin pamint, chiar daca in dreptul tevilor nu aveti voie sa plantati nimic.

Reteua de canalizare
Fluxul in canal se face liber, asigurandu-se pante de scurgere catre canalul colector stradal.
Adancimea minima de amplasare a conductei de canalizare fata de nivelul solului este de 0,9 m pentru a preintampina inghetuI si avarierea pe timpul iernii.
Adancimea de ingropare trebuie corelata cu proiectul casei daca intentionati sa aveti la subsol un grup sanitar sau o scurgere pentru garaj.
In cazul in care nu aveti posibilitatea racordarii la reteaua de canalizare, aveti optiunea instalarii unei fose septice. Este recomandat ca acesata sa fie executata de o firma care este autorizata de Ministerul mediului .

Reteaua de energie electrica
Veti avea nevoie de sursa de energie electrica de joasa tensiune, adica 220 V sau 380 V (in functie de consumurile prevazute).
Daca in apropiere este amplasat doar un cablu sau fire aeriene cu energie electrica medie tensiune, veti fi nevoit sa achizitionati un transformator electric. Statiile trafo nu sunt tocmai ieftine!
Foarte important! Intre proiectul de executie al casei si lucrarile executate pentru racordarea la utilitati, trebuie sa existe o concordanta. In caz contrar veti ajunge in situatia neplacuta de a finanta ,,spargerea" drumului proaspat asfaltat pentru amplasarea retelei/racordului la conductele de apa si gaz.
Autorizarea executarii bransamentelor la retelele edilitare
Pe baza avizelor obtinute pentru autorizatia de constructie va puteti face o imagine asupra complexitatii lucrarilor de racordare la .relele utilitare. Puteti alege sa executati totul cu o singura firma, care sa predea ,,la cheie" totul, sau puteti alege sa lucrati cu mai multe firme, in functie de specialitate.
Daca optati pentru al doilea caz, timpul de executie pentru fiecare ament se va prelungi, necontrolabil de mult, din imposibilitatea programarii lucrarilor si eliminarea timpilor morti. Motivele mai des intilnite sunt urmatoarele:
• utilajele specifice lucrarii si configuratiei terenului, nu sunt disponibile;
• personalul este ocupat cu alta lucrare.
Indiferent de bransament, dosarul confine urmatoarele:
• lista persoanelor autorizate care participa la lucrare;
• proiectul de executie bransament (in functie de zona);
• taxa de proiectare;
• taxa de aprobare;
• taxa de autorizatie de constructie pe retea;
• costul bransamentului (in functie de zona).
Firma autorizata in executarea bransamentelor se ocupa si de obtinerea avizelor speciale. Taxele aferente obtinerii lor fac parte din devizul total pe lucrare pe care trebuie sa-l achitati.

Cartea tehnica a constructiei
Cartea Tehnica reprezinta ,,certificatul de nastere" al unei constructii. Intocmirea ei intra in sarcina dvs. si a proiectantului si reprezinta ansamblul documentatiilor tehnice referitoare la proiectarea, executia, receptia si urmarirea comportarii in exploatare a constructiei si instalatiilor aferente acesteia.
De asemenea, ea cuprinde toate datele si documentele necesare pentru identificarea si determinarea starii tehnice.

Structura Cartii Tehnice

Fisa de date sintetice - contine numele proiectantului, verificatorilor atestati pentru proiect, numele executantului - inclusiv al sefului de santier si al dirigintelui, numele expertilor tehnici, numele celor din comisiile de receptie precum si datele de incepere a lucrarilor si aprobarii receptiilor.

Proiectul de executie

Documentatia privind executia lucrarilor, inclusiv autorizatiile de executie a constructiei.
- autorizatia de construire;
- procesul verbal de predare/primire a cladirii;
- procesele verbale de receptie pe categorii de lucrari;
- certificatele de calitate pentru conformitatea calitatii lucrarilor si materialelor folosite;
- condica de betoane unde se inregistreaza turnarile, furnizorul si rezultatele incercarilor la 28 zile a - - probelor etalon pentru verificarea rezistentei;
- buletinele de analiza si incercari pentru materialele puse in pera;
- expertizele tehnice;
- caietele de atasament, masuratori.

Documentatia privind receptia.

Documentatia privind exploatarea, repararea, intretinerea si urmarirea comportarii in timp a cladirii (se completeaza de dvs. pe toata durata de viata a cladirii).
Se vor atasa toate documentele referitoare la modificarile fata de proiectul initial, atat in planul casei cat si in dotari suplimentare

Observatii:
Conform H.G. 273/1994, pentru obiectivele de constructii de locuit pana la doua niveluri, Cartea Tehnica a constructiei se rezuma la autorizatia de construire, procesul verbal de recetie la terminarea lucrarilor si procesul verbal de receptie final, la expirarea perioadei de garantie, cele de mai sus fiind necesare pentru cladiri cu mai mult de doua niveluri.
Ea se definitiveaza inainte de receptia finala si se pastreaza pe toata durata de existenta a cladirii pana la demolarea sa.
Daca vindeti imobilul, Cartea Tehnica trebuie predata noului proprietar care va avea obligatia pastrarii si completarii acesteia.
Ca o exceptie, Legea 10/1995 privind calitatea in constructii nu se aplica la cladirile de locuit doar cu parter sau parter plus etaj, construite m mediul rural sau in satele apartinand oraselor.

Cadastrul si intabularea
Aceste formalitati trebuie indeplinite atat pentru teren cat si pentru casa.
Indiferent de natura terenului (agricol sau pentru constructii) si indiferent de felul constructiei (casa, apartament, birouri etc.), cadastrul si intabularea sunt obligatorii.
Cadastrul este operatiunea de inscriere in Registrul de Carte Funciara si este obligatoriu la orice act de instrainare a unui bun imobiliar, fie ca este casa, apartament sau teren si indiferent daca este vorba de o vanzare-cumparare, donatie, succesiune, partaj sau precontract de vanzare-cumparare.

Inscrierea la Registrul de Carte Funciara si obtinerea titlului de proprietar
Tinand cont ca sunteti acum proprietar al unei case construita pe un teren cumparat, pentru care aveti contract de vanzare-cumparare in forma autentica, trebuie sa fiti inscris in Registrul de Carte Funciara si sa obtineti intabularea pentru ambele proprietati - teren si casa.
Daca ati facut intabularea terenului , veti depune doar documentatia pentru obtinerea titlului de proprietar al casei construite pe acest teren.
Parcurgeti urmatorii pasi:
1. Eliberarea proces verbal de receptie finala a casei de la Primarie
2. Intocmirea dosarului cadastral de catre un expert.
3. In termen de 30 zile de la obtinerea procesului verbal de receptie a casei de la Primarie, deschideti rol fiscal..
4. Obtineti rolul fiscal pentru casa pregatind urmatoarele acte necesare:
• contractui de vanzare-cumparare teren, originalul si o copie;
• autorizatia de construire, originalul si o copie;
• procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor, originalul si o copie;
• procura prin notariat, in cazul in care persoana care deschide rolul fiscal nu este proprietarul;
• declaratia tip;
• taxele de deschidere, in functie de numarul de pagini care trebuie inregistrate.
5. Obtineti CertificatuI de Atestare Fiscala pregatind urmatoarele documente:
• copia dupa declaratia de rol fiscal;
• cererea tip;
• procura prin notariat, daca delegati pe cineva sa solicite certificatul;
• taxa
CertificatuI Fiscal este valabil 24 ore pentru persoane fizice.
6. Intabularea
Pentru intabularea constructiei, aveti nevoie de un dosar cu .urmatoarele acte:
• autorizatia de construire a casei, original si o copie legalizata;
• procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor, original si o copie legalizata;
• cadastrul casei in original;
• certificatui de atestare fiscala a casei;
• timbru fiscal ;
• chitanta CEC
• cererea tip.
 

Dupa caz, depuneti cereri pentru a fi luat in evidenta la:
Compania care furnizeaza energia electrica;
Compania care furnizeaza apa potabila;
Compania care furnizeaza gazul metan;
Compania care asigura salubrizarea in zona in care este casa dvs.;
Compania de interventii canalizare;
Compania de televiziune prin cablu;
Compania de telefonie fixa.

Mult succes!